「実家を相続したけれど、急いで売る予定もないし、名義変更は後回しでいいか」
「そういえば、田舎の土地はまだひいおじいちゃんの名義だった気がする…」
不動産の相続において、このような「登記の放置」は長らく黙認されてきました。しかし、法律が変わり、今後は国から「罰金(過料)」を請求されるリスクが発生しています。
今回は、センチュリー21ウエストエリア代表の大村武司と、太陽司法書士・行政書士事務所の髙木孔規先生の解説を元に、絶対に知っておくべき「不動産登記の義務化」のルールとペナルティ回避策について解説します。
【重要ポイント】登記義務化の基礎知識リスト
この記事の要点は以下の通りです。時間のない方はここだけチェックしてください。
- 相続登記の義務化: 2024年4月にスタート。不動産の取得を知ってから「3年以内」に登記が必要。
- 過去の放置分も対象: 義務化より前に発生した相続でも、未登記であれば義務化の対象になる。
- ペナルティ: 正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料(罰金に相当)が科される。
- 揉めている時の救済措置: 遺産分割がまとまらない場合は「相続人申告登記」をすれば、とりあえず過料は免れる。
- 住所変更登記の義務化: 2026年4月1日からは、引越し等による住所・氏名の変更登記も義務化(2年以内、5万円以下の過料)。
相続登記の義務化とは？過去の放置分も「罰金」の対象に
宇野さん(相談者): 大村さん、実は田舎の実家が、何十年も前に亡くなった祖父の名義のままなんです。最近「名義変更しないと罰金を取られる」と聞いて焦っているんですが…。
大村(専門家): 宇野さん、焦るお気持ちは分かります。実は、2024年4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしています。今回は司法書士の髙木先生に詳しく解説をお願いしています。
髙木(司法書士): これまで、不動産の名義変更(相続登記)は義務ではありませんでした。そのため、手続きの手間や費用を嫌って放置する人が続出し、現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で九州の面積より広くなってしまったのです。公共事業や災害復旧の妨げになるため、国はついに義務化とペナルティ(罰則)に踏み切りました。
宇野さん(相談者): いつまでにやらないとダメなんですか？
髙木(司法書士): 相続があったこと、かつ不動産を取得したことを知った日から「3年以内」です。これを正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料(罰金に相当する行政罰)の対象になります。
宇野さん(相談者): うちは何十年も前の相続なんですが、新しくできた法律ならセーフですよね？
髙木(司法書士): いえ、そこが最大の落とし穴です。2024年4月以前に起きた過去の相続も、すべて義務化の対象になります。すでに3年以上放置している過去の案件については、「2024年4月1日から3年以内(つまり2027年3月末まで)」に登記を完了させなければなりません。
遺産分割がまとまらない！共有登記と「相続人申告登記」
宇野さん(相談者): 実は、親戚同士で実家をどう分けるか揉めていて、とても3年以内に決着がつきそうにありません。合意ができないと登記もできませんよね？
大村(専門家): そこは大きな勘違いです。実は、遺産分割の話し合いがまとまっていなくても、相続登記自体は可能なんです。
髙木(司法書士): 民法の規定により、遺言がない遺産は自動的に相続人全員の「共有状態」になります。そのため、話し合いが終わっていなくても、「法定相続分(法律で定められた割合)」の通りに共有名義として登記することは可能です。
大村(専門家): ただ、不動産業者目線で言うと、とりあえずの「共有登記」は絶対におすすめしません。共有名義にすると、将来売却やリフォームをする時に「全員の合意」や「過半数の合意」が必要になります。いずれ親戚の誰かが亡くなったり認知症になったりすれば、さらに権利関係が細分化され、完全に「動かせない負動産」になってしまいます。
宇野さん(相談者): 共有名義は避けたいけれど、3年以内に話し合いがまとまらないと過料を取られる…。八方塞がりじゃないですか。
髙木(司法書士): ご安心ください。そうした時のために「相続人申告登記」という救済措置が用意されています。
相続人申告登記の特徴
- 概要: 法務局に「私はこの不動産の相続人の1人です」と申告するだけの簡易な手続き。
- 効果: 期限内に申告すれば、話し合いが長引いていても10万円以下の過料が免除される。
- メリット: 望まない「共有登記」を急いで入れずに済み、権利関係の細分化を防げる。
- 注意点: 「申告したから終わり」ではなく、遺産分割協議がまとまった後は、そこから3年以内に正式な相続登記が必要。
大村(専門家): 「申告したから終わり」ではないので、話し合いがまとまった後の正式登記は忘れないでくださいね。
住所変更登記の義務化は2026年4月から！スマート変更登記とは
宇野さん(相談者): 相続以外にも、何か気を付けるべき名義変更はありますか？
大村(専門家): はい、実は2026年4月1日から「住所や氏名の変更登記」も義務化されます。
髙木(司法書士): 引越しで住所が変わったり、結婚で苗字が変わったりした場合、変更があった日から「2年以内」に登記を変更しなければなりません。これを怠ると5万円以下の過料の対象になります。これも過去の変更分に遡って適用されるため、例えば「10年前に引っ越したけど、マイホームの登記簿の住所は昔のままだ」という人は、2028年4月1日までに手続きをする必要があります。
宇野さん(相談者): 転勤族の人なんかは、引越しのたびに法務局で手続きするんですか？ それは大変すぎます…。
髙木(司法書士): そうした負担を減らすため、「スマート変更登記(職権による変更)」という便利な仕組みが導入されました。
スマート変更登記の特徴
- 概要: 法務局が職権で、不動産の住所変更登記を自動的に行ってくれる仕組み。
- 事前準備: 法務局へ「検索用情報の申出(マイナンバー等、住基ネット情報との連携同意)」を出しておく。
- メリット: 引越しのたびに法務局に出向く必要がなく、住民票を移すだけで登記が自動更新される。
- 対象: 2026年4月1日の住所変更登記義務化と合わせて運用開始。
大村(専門家): これはお知らせが来たらぜひ同意(申出)をしておきたい便利な制度ですね！
よくある質問(FAQ)
Q1. 過去の未登記物件を放置していると、いきなり罰金が来ますか？
A. いきなり過料が科されるわけではありません。法務局から事前に「登記を促す催告(お知らせ)」が届きます。その催告書に記載された期限を過ぎても正当な理由なく放置し続けた場合に、裁判所の手続きを経て過料が科される仕組みです。お知らせが来たら無視せず、すぐに専門家に相談してください。
Q2. 登記費用がもったいないので、自分で行うことはできますか？
A. 可能です。法務局で手続き方法を相談しながらご自身で行う方もいらっしゃいます。しかし、過去の相続を何世代も放置している場合、会ったこともない親戚を含め数十人分の戸籍謄本を全国からかき集め、複雑な相続関係説明図を作成する必要があります。これは非常に労力がかかるため、司法書士に依頼する方が確実かつスピーディーです。
Q3. 「正当な理由」があれば登記が遅れても過料を免れますか？
A. はい、免除されます。例えば、「相続人が極めて多く、戸籍の収集に膨大な時間がかかっている」「相続人自身が重病である」「DV被害などで避難しており手続きが困難」といった客観的な事情がある場合は、正当な理由として認められます。
まとめ
国を挙げての「所有者不明土地問題」の解消に向け、不動産登記のルールは厳格化されました。期限と救済措置を押さえ、手遅れになる前に動き出すことが大切です。
- 相続登記: 取得を知ってから3年以内(ペナルティ10万円以下)。過去の相続も対象。
- 回避策: 揉めている場合は「相続人申告登記」でひとまず期限をクリア。
- 住所変更: 2026年4月からは住所・氏名変更も2年以内に登記必須(ペナルティ5万円以下)。
「よく分からないから」と放置すればするほど、権利関係が複雑になり、専門家に依頼する費用も跳ね上がります。思い当たる不動産がある方は、過料の対象となる前に、不動産会社や司法書士へ一度ご相談されることを強くおすすめします。
【専門家・大村武司の補足】 今回の義務化の背景には、不動産の「流動性」を高めるという国の狙いがあります。名義が曖昧な不動産は、売ることも、貸すことも、担保に入れてお金を借りることもできません。特に実家を相続した場合、単独名義でスッキリと登記しておくことが、将来の「空き家売却」や「資産の有効活用」への第一歩となります。共有状態や名義人不明の状態を放置せず、次世代に「負動産」を残さないよう、早めの手続きを心がけましょう。
ウエストエリア株式会社では、不動産売却のノウハウだけでなく、税理士や弁護士、司法書士などの専門家と連携し、お客様の手元に最大限の資産を残すための最適なプランをご提案いたします。「遺言で不動産をもらったけれど、どうすればいいか分からない」「少しでも有利に売却したい」という方は、手遅れになる前にぜひ一度ご相談ください。
