「長男は3,000万円の実家を、次男は3,000万円の現金を引き継ぐ。これで平等だよね」
この遺産分割、実は「全く平等ではない」可能性が非常に高いのをご存知でしょうか。不動産には「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉があり、目的によって価格がコロコロ変わります。税金の計算に使う価格と、実際に売買できる価格は大きく異なるため、基準を間違えると「数百万円〜数千万円も損をした！」と親族間で大トラブルになります。
今回は、センチュリー21ウエストエリア代表の大村と、相続専門の小亀税理士の解説を元に、複雑な不動産価格の違いと、遺産分割で失敗しない評価の鉄則について解説します。
【重要ポイントまとめ】一物四価の基礎知識リスト
この記事の要点は以下の通りです。時間のない方はここだけチェックしてください。
- 実勢価格（時価）: 実際に市場で売買される価格。遺産分割や遺留分の計算にはこの価格を使います。
- 公示価格: 国が発表する土地取引の目安。実勢価格より安い傾向があります。
- 路線価: 相続税・贈与税の計算に使う価格（公示価格の約80%）。都市部では実勢価格の半分程度になることもあります。
- 固定資産税評価額: 固定資産税の計算に使う価格（公示価格の約70%）。建物の相続税評価にもこの金額を使います。
- 最大の罠: 「路線価（税金用の安い価格）」を基準に遺言書を作ると、実際の価値（実勢価格）とズレが生じ、遺留分を侵害して揉める原因になります。
1. 不動産の「一物四価」とは？4つの価格の違い
宇野さん（相談者）： 大村さん、親の遺産を兄弟で分けることになったんですが、実家の土地の値段を調べたら、書類によって金額がバラバラなんです。どれが正しい金額なんですか？
大村（専門家）： 宇野さん、それは「すべて正しい金額」なんです。不動産には、目的に応じて4つの異なる価格が存在し、これを「一物四価」と呼びます。
- 実勢価格（時価）: 不動産市場で「今売ったらいくらになるか」というリアルな価格。最も高いことが多いです。
- 公示価格: 毎年3月に国が発表する土地価格の目安。公共事業の買収などに使われます。
- 固定資産税評価額: 毎年市町村から送られてくる納税通知書に載っている価格。公示価格の約70%の水準です。
- 路線価: 毎年7月に国税庁が発表する価格。公示価格の約80%の水準です。
宇野さん（相談者）： なぜそんなに分かれているんですか？
大村（専門家）： 「税金を計算するため」の価格と、「実際に取引するため」の価格が違うからです。特に相続においては、4つ目の「路線価」の扱いが非常に重要になります。今回は小亀税理士に解説をお願いしています。
2. 相続税の計算ルール！土地は「路線価」、建物は「固定資産税」
宇野さん（相談者）： 路線価って、道路に値段がくっついている地図みたいなやつですよね。あれはどうやって使うんですか？
小亀（税理士）： はい。路線価は、「相続税や贈与税を計算する時」だけに使われる専用の価格です。現金1,000万円ならそのまま税金計算ができますが、土地の場合は「いくらの価値があるか」を統一ルールで評価しないと不公平になりますよね。そこで国税庁が「財産評価基本通達」というルールを定めています。
- 土地の相続税評価: 「路線価 × 土地の面積」で計算します。（例：路線価20万円/㎡ × 100㎡ ＝ 2,000万円）
- 建物の相続税評価: 「固定資産税評価額」をそのまま使います。
宇野さん（相談者）： 建物は路線価じゃないんですか？
小亀（税理士）： そうなんです。建物の価値を1軒ずつ税務署が評価するのは手間がかかるため、すでに市町村が計算している「固定資産税評価額」を流用するルールになっています。
3. 遺産分割の罠！「路線価」で分けると大トラブルに
宇野さん（相談者）： なるほど。じゃあ、実家の土地は「路線価で2,000万円」だったので、兄が実家をもらい、私が「現金の2,000万円」をもらえば、きっちり平等ですね！
大村（専門家）： ちょっと待ってください！ 宇野さん、それが一番やってはいけない「大損するパターン」です！
宇野さん（相談者）： え！？ どうしてですか？ 価値は同じですよね？
大村（専門家）： 路線価はあくまで「税金（相続税）を計算するための安めの価格」です。都市部（例えば大阪市内）の場合、実際の売買価格である「実勢価格」は、路線価の倍以上になっていることがよくあります。
もし実家の実勢価格が「4,000万円」だった場合、お兄さんは「4,000万円で売れる家」をもらい、宇野さんは「2,000万円の現金」しかもらっていないことになり、全く平等ではありません。
【遺産分割の鉄則】
- 相続税の計算 ＝ 路線価（税法）
- 遺産を分ける時（遺産分割協議・遺留分の計算） ＝ 実勢価格（時価）（民法）
大村（専門家）： 「よかれと思って路線価で平等に遺言書を書いたのに、実勢価格で見ると不公平になっていて、兄弟間で遺留分（最低限の取り分）のトラブルになってしまった」というケースが後を絶ちません。
4. トラブルを防ぐための生前対策とは
宇野さん（相談者）： 路線価で分けてはいけない理由はよく分かりました。でも、実勢価格ってどこを見れば分かるんですか？
大村（専門家）： 実勢価格は路線価や固定資産税のように「どこかに書いてある数字」ではありません。市場の動向によって毎日変動するからです。だからこそ、私たちのような不動産業者に「査定」を依頼し、現在のリアルな時価を把握しておくことが不可欠です。
【大村からのおすすめ対策】 不動産をお持ちの方は、生前に以下の情報を一覧表（財産の棚卸し）にしておくことを強くお勧めします。
- 相続税評価額（路線価等）: 税金がいくらかかるかの目安
- 実勢価格（時価）: 遺産をどう分けるかの目安
- 物件の状況: 境界標（ポイント）の有無、建物の劣化状態など
これらを事前に把握しておけば、いざという時の遺産分割もスムーズに進みますし、相続税が払えずに慌てて安値で売却するリスクも防げます。
5. よくある質問（FAQ）
Q1. 実勢価格の査定は無料ですか？
A. はい、一般的な不動産会社による「査定（机上査定や訪問査定）」は無料で受けられます。ただし、遺産分割で兄弟間がすでに激しく対立しており、裁判所に提出するような厳格で法的な証明が必要な場合は、数十万円の費用をかけて「不動産鑑定士」に正式な鑑定評価を依頼する必要があります。
Q2. 遺産分割協議書には、不動産の価格を書き込む必要はありますか？
A. いいえ、必須ではありません。遺産分割協議書には「誰がどの不動産（所在・地番など）を取得するか」を記載すれば足ります。ただし、「代償分割（家をもらう代わりに、他の兄弟に現金を払う方法）」を行う場合は、その代償金の計算根拠として実勢価格の合意形成が非常に重要になります。
Q3. 田舎の土地の場合も、路線価より実勢価格の方が高いですか？
A. 一概には言えません。都市部では「実勢価格 ＞ 路線価」となることがほとんどですが、過疎化が進む地方や条件の悪い土地（崖地や市街化調整区域など）では、買い手がつかず、「路線価 ＞ 実勢価格（売ろうと思っても路線価の金額すらつかない）」という逆転現象が起きることもあります。これも査定してみないと分かりません。
まとめ
不動産の価格は「目的」によって使い分ける必要があります。これを混同することが相続トラブルの最大の原因です。
- 税務署に出す数字（相続税）: 路線価と固定資産税評価額を使います。
- 家族で分ける数字（遺産分割）: 実勢価格（時価）を使います。
- 事前の準備: 不動産会社に査定を依頼し、本当の資産価値を把握しておきましょう。
「うちは相続税がかからないから関係ない」という方でも、遺産を分ける時には必ず実勢価格の把握が必要です。お手持ちの不動産が「今いくらで売れるのか」、まずは不動産会社の無料査定を活用して現状をチェックしてみてください。
ウエストエリア株式会社では、不動産売却のノウハウだけでなく、税理士や弁護士、司法書士などの専門家と連携し、お客様の手元に最大限の資産を残すための最適なプランをご提案いたします。「遺言で不動産をもらったけれど、どうすればいいか分からない」「少しでも有利に売却したい」という方は、手遅れになる前にぜひ一度ご相談ください。
