「兄弟で均等に分けたいから、売ったお金を3等分しよう」
不動産相続において、一見もっとも公平で分かりやすいこの分け方が、実は税金や保険料の面で大きな損をしてしまうケースがあります。
今回は、不動産相続コンサルタントを行うウエストエリア株式会社が実際にサポートした事例の中から、「他社で提案された分割方法を見直し、特例を活用することで手取り額が615万円増加したケース」をご紹介します。
1. 物件概要とご相談の背景
【物件概要】
- 所在地： 大阪府大阪市
- 物件種別： 古家付土地（建物は旧耐震）
- 備考： 被相続人（亡くなった方）のご自宅
- 売却価格： 2,000万円台
- 譲渡益（儲け）： 約2,000万円
【ご相談の状況】
被相続人はお子様がいらっしゃらない90代の女性でした。ご両親もすでに他界されており、亡くなった方の「ご兄弟3人」が相続人となるケースです。
誰もご自宅を使う予定がないため売却をご希望されており、ウエストエリアにご相談いただく前に、すでに別の不動産業者から提案を受けていらっしゃいました。
その不動産業者の提案は、「長男が単独名義で相続して売却し、諸経費を引いた後のお金を兄弟3人で1/3ずつ分ける（換価分割）」というものでした。均等に分けることが約束されるため、非常に分かりやすいのが利点です。
2. 【他社提案】そのまま長男が売却して「換価分割」した場合
仮に2,200万円で売却し、2,000万円の不動産譲渡益が発生した場合、翌年に確定申告をして不動産譲渡税を納める必要があります。
ここで問題になるのが「国民健康保険」です。ご兄弟は国民健康保険に加入されていたため、不動産の売却益が計上されると、翌年の保険料が上限まで上がり、さらに医療費の窓口負担割合まで上がってしまうリスクがありました。
▼概算シミュレーション（他社提案：換価分割の場合）
| 内容 | 金額 |
| 売却価格 | 2,200万円 |
| 譲渡税等 | ▲ 400万円 |
| 保険料増加 | ▲ 225万円 ※3人分 |
| 申告代（税理士等） | ▲ 60万円 ※3人分 |
| 諸経費 | ▲ 90万円 |
| 最終的な手取り | 1,425万円 |
3. 【当社の提案】耐震補強と「代償分割」の活用
ウエストエリアでは、お客様の手元に残るお金を最大化するために、「建物を耐震補強して売却すること」と、「長男が単独でご自宅を相続し、他のご兄弟には長男から現金で支払うこと（代償分割）」をご提案しました。
【代償分割のメリット】
換価分割は分け方が分かりやすい反面、相続人全員（3人）がそれぞれ確定申告をする必要があります。一方、代償分割であれば、不動産を相続した長男お一人の確定申告で済むため、他のご兄弟の手間や税理士費用がかからず、国民健康保険料の跳ね上がりも防ぐことができます。
【空き家の3,000万円控除のメリット】
さらに、旧耐震の建物を「耐震補強」して要件を満たすことで、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の適用を受けることができます。
▼概算シミュレーション（当社提案：耐震補強＋代償分割）
| 内容 | 金額 |
| 売却価格 | 2,200万円 |
| 譲渡税等 | 0万円 |
| 保険料増加 | 0万円 |
| 申告費用 | ▲ 20万円 ※1人分 |
| 諸経費 | ▲ 140万円 ※耐震調査・設計費等含む |
| 最終的な手取り | 2,040万円 |
▶ 他社提案のまま進めるより、【約615万円】も手取りが増加する結果となりました。
耐震補強の調査と設計費用の分だけ諸経費は上がりますが、譲渡税や保険料の負担がなくなるため、手取り額は格段に上がります。
4. ウエストエリアならではのサポート体制
今回のケースでは、お客様が確実な「買取」を希望されたため、ウエストエリア株式会社が不動産を直接買い取り、自社で耐震工事を施工いたしました。令和5年度の税制改正により、譲渡した日の翌年2月15日までに買主側（当社）で耐震補強を行えば、売主様は「空き家の3,000万円控除」の特例を受けることができます。
また、本特例を適用するためには、納税額がゼロ円であっても確定申告と市区町村長からの「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要です。
ウエストエリアはグループ内に行政書士事務所があるため、この確認書の取得・発行手数料はサービスで対応させていただき、税理士のご紹介を含めて無事に申告を終えることができました。
補足：仲介での売却や、耐震補強ができない場合のアドバイス
もし買取ではなく「仲介」で売却を進める場合、当時の大阪市では最大115万円の耐震補強等の補助金制度があったため、それを利用するアドバイスも行っておりました。
また、今回は旧耐震の建物であったため、調査の結果「耐震補強が物理的に難しい（特例が使えない）」という事態も想定されました。そのため、万が一に備えたバックアッププランとして、税務上の特例が使える「限定承認」を選択するアドバイスも併せて行っておりました。（※限定承認を活用した事例については、別の記事で詳しく解説しております）
5. まとめ：不動産相続は「専門家選び」で結果が変わる
同じ不動産を売却するにしても、「分割方法（換価分割か代償分割か）」や「特例のための事前準備（耐震補強など）」の知識があるかないかで、結果は大きく変わります。
手取り額を減らさないためには、不動産の実務だけでなく、税金や法律にも精通した専門家に相談することが不可欠です。実家の相続や売却でお悩みの方は、ぜひ一度ウエストエリア株式会社にご相談ください。
ウエストエリア株式会社では、不動産売却のノウハウだけでなく、税理士や弁護士、司法書士などの専門家と連携し、お客様の手元に最大限の資産を残すための最適なプランをご提案いたします。「遺言で不動産をもらったけれど、どうすればいいか分からない」「少しでも有利に売却したい」という方は、手遅れになる前にぜひ一度ご相談ください。
