「兄弟で平等に分けたいから、とりあえず共有名義にしておこう」
「名義変更（相続登記）が終わったから、これから不動産会社に売却の相談に行こう」
実はこの順番、不動産相続において「最もやってはいけない失敗パターン」の一つです。
今回は、不動産相続コンサルタントを行うウエストエリア株式会社にご相談いただいた事例の中から、あえて「取り返しがつかなかった失敗事例」をご紹介します。
不動産を売却する際、「誰が相続して売るか」を間違えるだけで、手元に残るお金が数百万円単位で減ってしまう現実をぜひ知っておいてください。
1. 物件概要とご相談の背景
【物件概要】
- 所在地： 大阪府大阪市
- 物件種別： 古家付土地（建物は旧耐震）
- 備考： 被相続人（亡くなった方）の自宅以外の不動産
- 売却価格： 2,000万円台
- 譲渡益（儲け）： 約1,800万円
【ご相談の状況（失敗事例）】
相続人は長男、次男、三男の3名でした。
- 長男・次男： すでに引退されており、年金以外の収入はなし（無職）
- 三男： 会社員としてお勤め中
長男と次男のお二人は、ご自身の共有名義で不動産の「相続登記（名義変更）」をすでに終えた後に、売却の相談にウエストエリアへ来られました。実は、この「登記を終えてから相談に来た」ことが大きな後悔を生むことになります。
2. 【現実】引退された長男・次男が共有で売却した場合
仮に2,100万円で売却して、約1,800万円の不動産譲渡益（儲け）が発生した場合、翌年に確定申告をして「不動産譲渡税」を納める必要があります。
問題はここからです。
長男と次男は「国民健康保険」に加入されていました。国民健康保険の場合、不動産を売却して大きな利益が出ると、翌年の保険料が上限額まで跳ね上がり、医療費の窓口負担割合も上がってしまうのです。
▼概算シミュレーション（長男・次男で売却）
| 内容 | 金額 |
| 売却価格 | 2,100万円 |
| 譲渡税等 | ▲ 365万円 |
| 保険料増加 | ▲ 200万円 ※2人分 |
| 申告代（税理士等） | ▲ 40万円 ※2人分 |
| 諸経費 | ▲ 190万円 |
| 最終的な手取り | 1,305万円 |
3. 【理想】もし相続登記の「前」にアドバイスできていたら
もし、ご自身で相続登記をしてしまう前にご相談いただいていれば、手取り額を最大化する全く別の方法をご提案できました。
それが、「会社員の三男が単独で不動産を相続し、売却後に長男・次男へ現金を分ける（代償分割）」という方法です。
三男は会社にお勤めで「社会保険（会社の健康保険）」に加入しています。社会保険の場合、不動産を売って得た一時的な収入は、原則として翌年の健康保険料に影響しません。
さらに、不動産を単独名義にすることで、確定申告の費用も1人分で済みます。
▼概算シミュレーション（三男が単独で売却・代償分割）
| 内容 | 金額 |
| 売却価格 | 2,100万円 |
| 譲渡税等 | ▲ 365万円 |
| 保険料増加 | 0万円 |
| 申告費用 | ▲ 20万円 ※1人分 |
| 諸経費 | ▲ 190万円 |
| 最終的な手取り | 1,525万円 |
▶ 相続登記前に相談していれば、【約220万円】も手取りが増えていたはずでした。
4. 重要な注意点とまとめ
今回の事例から学べる、不動産相続における重要な教訓は以下の3点です。
- 「共有分割」や「換価分割」は安易に選ばない不動産譲渡益が発生する場合、名義人を複数にしてしまうと、その人数分だけ確定申告の手間と費用（税理士報酬など）が増えてしまいます。
- 司法書士は「民法」の専門家であり、「税金」の専門家ではない司法書士の先生は、法律に則って正しく名義変更を行うプロですが、売却後の税金や社会保険料の計算までを見越したアドバイスをしてくれるとは限りません。
- 相続不動産は「誰が相続するか」を選ぶチャンス相続した不動産を売却する際、「誰の名義にして売るか」によって、支払う税金や健康保険料は大きく変わります。
登記を終えてしまってからでは、やり直しはできません。
だからこそ、相続登記のハンコを押す前に、税理士や、相続と税金に強い「1級ファイナンシャル・プランニング技能士」などの専門家にご相談ください。ウエストエリア株式会社では、単なる不動産の売却手続きだけでなく、お客様の手元に残るお金を最大化するための全体設計からサポートいたします。
ウエストエリア株式会社では、不動産売却のノウハウだけでなく、税理士や弁護士、司法書士などの専門家と連携し、お客様の手元に最大限の資産を残すための最適なプランをご提案いたします。「遺言で不動産をもらったけれど、どうすればいいか分からない」「少しでも有利に売却したい」という方は、手遅れになる前にぜひ一度ご相談ください。
