親族ではない知人から遺言で不動産を譲り受けたものの、
「遠方で住む予定がない」
「売却すると税金がいくらかかるか不安」
とお悩みではありませんか？
今回は、ウエストエリア株式会社が実際にサポートさせていただいた「相続人以外の方が、遺言で全財産（不動産含む）を受け取ったケース」の解決事例をご紹介します。
実は、不動産は「どのように売却するか」「いつ対策を始めるか」で、手元に残るお金が数百万円単位で変わります。本記事では、税金を大きく抑える特例の活用法や、プロだからこそ提案できる相続直後の裏ワザ、そして注意すべき落とし穴についても分かりやすく解説します。
1. ご相談の背景と物件概要
今回ご相談いただいたのは、亡くなられた方の知人にあたる方でした。
【物件概要】
- 所在地： 兵庫県西宮市
- 物件種別： 古家付土地（建物は旧耐震・被相続人のご自宅）
- 想定売却価格： 5,000万円台
- 想定譲渡益： 約5,000万円
【ご相談の背景】
亡くなられた方には、お子様、ご両親、ご兄弟姉妹などの法定相続人がいらっしゃいませんでした。通常、このようなケースで何の対策もなければ、財産は最終的に国庫に帰属（国のものになる）します。
しかし、今回は「全財産を知人に遺贈する」という遺言書が残されていました。そのため、知人であるご相談者様が全財産を取得されましたが、西宮市にはご縁がなく、「不動産は売却して現金化したい」というご要望でした。
2. 【比較】売却方法で手取り額はいくら変わる？
譲渡益（儲け）が約5,000万円出る不動産をそのまま売却すると、翌年に多額の「不動産譲渡税」がかかります。また、ご自身が国民健康保険に加入されている場合、翌年の保険料が上限近くまで跳ね上がるリスクもあります。
今回は、「通常の売却」と「特例を活用した売却」でどれほど手取り額が変わるのかをシミュレーションしました。
| 項目 | ① 通常の売却をした場合 | ② 特例を活用した場合（今回のご提案） |
| 売却価格 | 5,500万円 | 5,500万円 |
| 譲渡税等 | ▲ 1,015万円 | ▲ 405万円 |
| 保険料増加 | ▲ 100万円 | ▲ 100万円 |
| 諸経費 | ▲ 190万円 | ▲ 190万円 |
| 最終的な手取り | 4,195万円 | 4,805万円 |
▶ 特例の活用で、通常売却より【約610万円】手取りが増加！
なぜ相続人以外でも特例が使えたのか？
今回ご提案したのは、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家の3,000万円特別控除）」の活用です。この制度は原則として「相続人」が対象となります。
しかし、今回のケースでは特定の不動産だけではなく「全財産」を遺贈されていました。これを法律上「包括遺贈（ほうかついぞう）」と呼びます。包括遺贈を受けた方（包括受遺者）は、相続人と同一の権利義務を持つとされているため、この特別控除の適用が可能と判断しました。
令和5年度税制改正でさらに使いやすく
さらに、令和5年度（2023年度）の税制改正により、売主が事前に建物を解体しなくても、「売却した年の翌年2月15日までに買主側で建物を解体・耐震改修」すれば、特例が適用できるようになりました（2024年1月1日以降の譲渡から適用）。これにより、売主側の解体費用という初期負担をなくし、スムーズな売却が実現しました。
3. もし「相続発生直後」にご相談いただいていたら…？
今回のケースでも十分に手取りを増やすことができましたが、実は「相続発生（または遺贈を知った時）から3か月以内」であれば、さらに有利な選択肢がありました。
それが「限定承認」という手続きです。
限定承認を行うと、税務上は「被相続人（亡くなった方）が不動産を売却した」とみなされる「みなし譲渡」の扱いになります。
【限定承認を活用するメリット】
- 亡くなった方の「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用可能
- 所有期間に応じた「長期譲渡所得の軽減税率」の特例が使える
- 亡くなった方の所得として申告するため、受遺者の住民税には跳ね返らない
もし、この方法が選択できていた場合のシミュレーションは以下の通りです。
| 項目 | ③ 限定承認を活用できた場合 |
| 売却価格 | 5,500万円 |
| 譲渡税等 | ▲ 102万円 |
| 保険料増加 | ▲ 100万円 |
| 諸経費 | ▲ 190万円 |
| 最終的な手取り | 5,108万円 |
▶ 通常売却より【約913万円】、今回のご提案よりさらに【約303万円】手取りが増加した可能性があります。
※上記の各シミュレーションは「売却に伴う税金（譲渡所得税・住民税など）」の比較です。遺産総額が基礎控除額（3,000万円）を超える場合、受遺者には別途「相続税」が課税されます。また、親族以外が遺贈を受ける場合は「相続税の2割加算」の対象となります。
限定承認を活用する際の重要な注意点（実務上のハードル）
税務上は非常にメリットの大きい限定承認ですが、実務においては以下のハードルがあるため、高度な専門知識が必須となります。
- 期限が短い： 原則として「自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内」に家庭裁判所へ申述する必要があります。
- 換価手続き（競売）の原則： 限定承認を選択すると、原則として家庭裁判所を通じた「競売」によって不動産を現金化し、清算する義務が生じます。一般市場での売却（任意売却）を行うには、裁判所が選任した鑑定人の評価額を自分（受遺者）で支払って買い取る（先買権の行使）など、複雑な法的手続きと資金が必要になります。
- 税務申告の複雑さ： 不動産は受遺者側で「短期譲渡」の扱いとなるため、売却のタイミングと価格設定を誤ると、かえって税負担が重くなるリスクがあります。
限定承認による節税は「知る人ぞ知るスキーム」ですが、法的手続きの難易度が極めて高いため、弁護士・税理士・不動産会社がチームを組んでサポートできる環境でのみ実現可能な方法と言えます。
4. まとめ：相続不動産は「売る前の設計」がすべて
同じ不動産を同じ価格で売却しても、
- 何も対策をしない
- 適切な特例（空き家の3,000万円控除など）を活用する
- 相続直後に「限定承認」などの法的手続きを選択する
この方針の違いだけで、最終的な手取り額は数百万円単位で変わってしまいます。不動産相続において最も大切なのは、「売却活動を始める前の全体設計」です。
だからこそ、相続が発生した直後に、税務・法律・不動産の実務を横断的に考えられる専門家へ相談することが重要になります。
ウエストエリア株式会社では、不動産売却のノウハウだけでなく、税理士や弁護士、司法書士などの専門家と連携し、お客様の手元に最大限の資産を残すための最適なプランをご提案いたします。「遺言で不動産をもらったけれど、どうすればいいか分からない」「少しでも有利に売却したい」という方は、手遅れになる前にぜひ一度ご相談ください。
